REIT： 覆盖 4 个板块 本页覆盖范围 已覆盖 租赁住房、产业园区、消费基础设施、仓储物流（4 个产权类板块，共 56 只已上市 REIT） 即将覆盖 酒店、商业综合（该板块首只 REIT 上市后自动出现在选择框中） 暂未覆盖 数据中心、经营权类 REIT，估值逻辑不同 —— 其行情、分派与利差指标可在「市场 › 行情」与
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租赁住房 / 深圳安居REIT
基本面解析 · 红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 满分 5 分，为相对同板块、同类 REIT 的评分；3 分≈同类中位，越靠外越强。 底层资产质量底层资产的城市、地段、稀缺性、租户、经营管理机构等，是分派能否持续的根基。组合分散度收入是否分散在多资产、多区域；越分散，单点出问题对整体的冲击越小。管理人及原始权益人基金管理人的主动管理与治理水平，以及原始权益人的扩募资产、实力与信誉。增信与利益绑定有无业绩兜底、原始权益人自持份额、战略配售等安排，把管理人、原始权益人与投资人的利益绑在一起。二级市场流动性二级市场买卖是否活跃，流动性越好，进出成本越低、定价越有效。
本 REIT 板块中位（=3）
| 维度 | 评分 | 趋势 | 描述 |
|---|---|---|---|
| 底层资产质量 | 3.5 | → | 底层 7 项租赁住房资产，五维加权综合分 3.45（3=本类中位），7 项按可租面积加权汇总。 |
| 组合分散度 | 5.0 | → | 7 项资产、覆盖 1 城（深圳市），组合分散度居本类中上。 |
| 管理人及原始权益人 | 4.5 | → | 深圳市安居集团（市属国企），人才安居专业平台，深圳保租房储备居首。 |
| 增信与利益绑定 | 3.0 | → | 无业绩兜底；原始权益人自持+战配锁定为行业普遍配置。 |
| 二级市场流动性 | 3.0 | → | 近 250 交易日换手率 0.38%、日波动 σ≈0.91、P/NAV 1.28；流动性/波动本类池内百分位定分。 |
有库内数据支撑 暂凭分析师判断 趋势：↑ 改善 · → 平稳 · ↓ 走弱
说明：评分为相对所属板块中位数（=3 分）的定性盘感，1~5 半分制，仅同板块 REIT 可比。
REIT估值 - 估值及分派
REIT 当前市值，睿知数 REIT 估值，分派率及走势。
当前市值
16.26 亿元
睿知数 REIT 估值 该 REIT 各底层项目 DCF 估值之和，减去有息负债。
11.71 亿元
分派率 分派率（TTM）严格口径 =「可供分配收益率」= 可供分配金额 ÷ 当前市值，衡量可供分配能力（非实际派发额）。分子随上市成熟度分档：满 4 个完整季报取过去四季实算；满 2–3 季按已有季报年化；未满 2 季的新上市/扩募取招募书/扩募书披露的年度预测数。
2.94%
估值走势对比
可供分配金额 · 分派率（静态测算）
实际可供分配金额 招募书预测 睿知数预测 实际+预测混合 分派率（静态测算）
分派率（静态测算）= 各年可供分配 ÷ 当前市值（分母对所有年份取同一当前值），分母与行情/首页的官方「分派率(TTM)」（TTM 可供分配 ÷ 当日市值）口径不同，仅用于看当前价下各年可供分配的隐含收益率。
历史 / 预测口径差异详见下方「无杠杆项目现金流 →
可供分配金额(AFFO)逐年桥接」表
无杠杆项目现金流 → 可供分配金额(AFFO)逐年桥接
无杠杆项目现金流 = 无杠杆、税前、基金费用前的项目层现金。
三段口径并存,衔接处可能出现台阶,属正常。
2025 年起 实际(蓝色列)
无杠杆项目现金流 = 年报披露的项目公司 EBITDA(SPV 层合计;监管 2025-01 起要求披露)。
AFFO 取财报披露的可供分配金额;EBITDA − 各扣项 ≠ AFFO 的差额来自 CapEx / 工作资本变动 / 公允价值变动等会计调整,本表不强制对账。
2024 年及以前 实际(蓝色列)
AFFO 取财报披露的可供分配金额;
无杠杆项目现金流 反算 = AFFO + REIT 层面费用 + 外部管理费用 + 偿债本息 + 所得税
(口径与预测列对齐 — 代表"未扣 REIT 层负担、债务、税前"的项目层现金, 因 2024 年前监管未要求披露项目公司 EBITDA,只能反算)。
预测(灰色列)
无杠杆项目现金流 = Σ 项目 NOI − CapEx(由 DCF 引擎自下而上产出);
AFFO = 无杠杆项目现金流 − REIT 层面费用 − 偿债本息 − 项目所得税;
外部管理费用如已在 DCF opex 中扣除,不在此重复扣。 单位：百万元
三段口径并存,衔接处可能出现台阶,属正常。
2025 年起 实际(蓝色列)
无杠杆项目现金流 = 年报披露的项目公司 EBITDA(SPV 层合计;监管 2025-01 起要求披露)。
AFFO 取财报披露的可供分配金额;EBITDA − 各扣项 ≠ AFFO 的差额来自 CapEx / 工作资本变动 / 公允价值变动等会计调整,本表不强制对账。
2024 年及以前 实际(蓝色列)
AFFO 取财报披露的可供分配金额;
无杠杆项目现金流 反算 = AFFO + REIT 层面费用 + 外部管理费用 + 偿债本息 + 所得税
(口径与预测列对齐 — 代表"未扣 REIT 层负担、债务、税前"的项目层现金, 因 2024 年前监管未要求披露项目公司 EBITDA,只能反算)。
预测(灰色列)
无杠杆项目现金流 = Σ 项目 NOI − CapEx(由 DCF 引擎自下而上产出);
AFFO = 无杠杆项目现金流 − REIT 层面费用 − 偿债本息 − 项目所得税;
外部管理费用如已在 DCF opex 中扣除,不在此重复扣。 单位：百万元
| 科目 | 实际(年报) | 预测 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023 | 2024 | 2025 | 2026E | 2027E | 2028E | |
| 无杠杆项目现金流 | 56 | 54.2 | 48.68 | 46.83 | 48.5 | 47.47 |
| REIT 层面费用 | 2.54 | 2.46 | 2.37 | 2.46 | 2.37 | 2.28 |
| 外部管理费用 | 2.37 | 2.35 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 偿债本息 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 所得税 | -0.01 | -0.01 | -0 | 0 | 0 | 0 |
| AFFO | 51.1 | 49.4 | 47.67 | 44.37 | 46.14 | 45.19 |
偿债本息 = 项目公司对外部金融机构借款的当年偿还本金 + 利息支出(数据来自年报披露的债务计划)。
预测期所得税 = 招募书披露预测值(仅覆盖招募书已披露的预测年度,其后为 0)。
本表预测 AFFO 仍未引入招募书的"经营活动现金预留 / 期初现金结转"等平滑机制,故与招募书逐年可供分配额仍可能存在台阶。
REIT估值 - 利差分析
REIT 分派率与 10 年期国债，中证红利的利差，百分位及走势。
与10年期国债利差
123bps
与中证红利股息率利差
-137bps
睿知数 P/NAV
1.39
第三方估值 P/NAV
1.24
REIT分派率利差走势
P/NAV 走势对比
REIT分派率分析
i 分派率与其历史均值、±1σ / ±2σ 区间（按当前时间窗静态计算），用于判断当前分派率处于历史高位还是低位。P/NAV 分析
i 第三方估值 P/NAV 与其历史均值、±1σ / ±2σ 区间（按当前时间窗静态计算），用于判断当前 P/NAV 处于历史高位还是低位。预警 - REIT预警
REIT 当前给估值带来下行压力的预警信号。
供给预警
安居百泉阁 2026-08-20新增竞品 安居清竹苑（深圳安居集团）位于深圳市福田区，距本项目约 0.88 km，预计 2027 年开业。近距离新增供给，需关注对本资产出租率/租金水平的分流影响。
财务数据
总收入（万元）
营业收入（万元）
EBITDA（万元）
可供分配金额（万元）
净利润（万元）
经营性净现金流（万元）
经营数据
期末出租率
97%2026Q2
期内平均租金
36.26元/㎡/月2026Q2
租金收缴率
100%2026Q2
期末出租率·期内平均租金·租金收缴率
持有人分布
基金定期报告披露的前十大持有人（限售份额 + 流通份额）逐期构成。一期 = 一份半年报/年报，每根柱堆到 100%；未进榜及未列示的持有人合并为「其他」。
按持有人
i 同一持有人同时持有限售份额与流通份额时（原始权益人常见），两笔按同一分母合并为一块，故与定期报告分列的两张榜单逐行对不上，合计一致。22FY – 25FY
深圳市人才安居集团有限公司 深圳市安居集团有限公司 深圳市福田人才安居有限公司 深圳市福田安居有限公司 深圳市罗湖人才安居有限公司 深圳市罗湖安居有限公司 广发证券股份有限公司 中铁信托有限责任公司-中铁信托-锦信43号集合资金信托计划 太平养老保险股份有限公司-太平养老稳盈宝壹号期限保本型(三年滚动)商业养老金产品 申万宏源证券有限公司 其他
按持有人类型
22FY – 25FY
原始权益人 券商 保险 信托 保险资管 银行理财 公募基金 券商资管 其他