REIT：
租赁住房 / 杭州安居租赁住房REIT
基本面解析 · 中金杭州安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 满分 5 分，为相对同板块、同类 REIT 的评分；3 分≈同类中位，越靠外越强。 底层资产质量底层资产的城市、地段、稀缺性、租户、经营管理机构等，是分派能否持续的根基。组合分散度收入是否分散在多资产、多区域；越分散，单点出问题对整体的冲击越小。管理人及原始权益人基金管理人的主动管理与治理水平，以及原始权益人的扩募资产、实力与信誉。增信与利益绑定有无业绩兜底、原始权益人自持份额、战略配售等安排，把管理人、原始权益人与投资人的利益绑在一起。二级市场流动性二级市场买卖是否活跃，流动性越好，进出成本越低、定价越有效。
本 REIT 板块中位（=3）
| 维度 | 评分 | 趋势 | 描述 |
|---|---|---|---|
| 底层资产质量 | 4.0 | → | 底层 1 项租赁住房资产，五维加权综合分 3.58（3=本类中位），单项目、质量即组合。 |
| 组合分散度 | 1.5 | → | 单一项目（杭州），资产集中度高、无城市分散，抗单点风险弱。 |
| 管理人及原始权益人 | 3.5 | → | 杭州市属安居平台（新一线核心城市），保租房专业运营、储备较好。 |
| 增信与利益绑定 | 3.0 | → | 无业绩兜底；原始权益人自持+战配锁定为行业普遍配置。 |
| 二级市场流动性 | 3.0 | → | Pre-REIT 未上市、无二级市场行情，流动性维暂给中性；上市后用行情数据回填。 |
有库内数据支撑 暂凭分析师判断 趋势：↑ 改善 · → 平稳 · ↓ 走弱
说明：评分为相对所属板块中位数（=3 分）的定性盘感，1~5 半分制，仅同板块 REIT 可比。
同板块已上市 REIT 中的相对位置
本待发行 REIT 定性质量，在同板块 5 只已上市 REIT 中约排第
3 位。
最接近的可比：深圳安居REIT（市场分派率 2.9%）、苏州恒泰租赁住房REIT（市场分派率 2.9%）
—— pre-REIT 无自身分派率，可借可比已上市 REIT 的分派率作定价参考锚。
市场化运营型 · 4 只 · 按市场租金定价，有上行潜力、也有下行风险
REIT 维条件化权重：资产 65% · 分散 10% · 管理 10% · 增信 10% · 流动 5%
| # | REIT | 五维盘感 （资产·分散·管理·增信·流动） | 排序参考分 （净偏离板块中位） | 市场分派率 |
|---|---|---|---|---|
| 1头部 | 蛇口租赁住房REIT🛡 业绩兜底·至2026 180502.SZ | +1.00 | 3.6% | |
| 2头部 | 城投宽庭REIT 508031.SH | +0.75 | 3.4% | |
| 3其余 | 上海地产租赁住房REIT 508055.SH | -0.07 | 3.2% | |
| 4其余 | 华润有巢REIT 508077.SH | -0.41 | 3.5% |
政策保障型 · 6 只 · 政府指导价，收入稳定、弹性小
REIT 维条件化权重：资产 65% · 分散 10% · 管理 10% · 增信 10% · 流动 5%
| # | REIT | 五维盘感 （资产·分散·管理·增信·流动） | 排序参考分 （净偏离板块中位） | 市场分派率 |
|---|---|---|---|---|
| 1头部 | 苏州恒泰租赁住房REIT 508085.SH | +0.49 | 2.9% | |
| 2头部 | 深圳安居REIT 180501.SZ | +0.47 | 2.9% | |
| 3头部 | 杭州安居租赁住房REIT本只 R26022.SZ | +0.40 | —未上市 | |
| 4其余 | 厦门安居REIT 508058.SH | +0.11 | 3.0% | |
| 5其余 | 北京保障房REIT 508068.SH | +0.05 | 3.2% | |
| 6其余 | 昌保租赁住房REIT 180503.SZ | -1.51 | 3.1% |
资本结构不进打分，仅对离群 REIT 打 ⚑ 标记。
排序用 REIT 五维加权得出的「排序参考分」，仅作板块内排序，非绝对总分。
市场分派率 = 最近 4 个完整单季「可供分配金额」之和 ÷ 最新市值。
带 * 者上市未满 4 个完整季度，按已披露完整季度年化（已剔除 IPO 残季）；
带 # 者上市（或扩募）未满 2 个完整季报，取招募书 / 扩募书披露的年度预测数，
非实际季报数据。pre-REIT（未上市）暂无市场分派率，故该列留空。
待发行REIT估值 - 估值及分派
Pre-IPO 阶段：以招募书第三方估值和睿知数估值为基准。
第三方估值 招募书评估报告各底层项目估值之和，减去有息负债。
8.52 亿元
睿知数估值 该REIT 各底层项目估值之和，减去有息负债
8.51 亿元
预测本年现金分派率 本年预测可供分配金额 ÷（三方评估总和 − 有息负债），与下方「可供分配金额·现金分派率」图卡同口径。
4.14%
第三方估值 vs 睿知数估值
可供分配金额 · 分派率（静态测算）
招募书预测可供分配金额 睿知数预测 分派率（静态测算）
分派率（静态测算）= 各年可供分配 ÷（第三方估值之和 − 有息负债），分母与行情/首页的官方「分派率(TTM)」（TTM 可供分配 ÷ 当日市值）口径不同，仅用于看当前价下各年可供分配的隐含收益率。
预测口径差异详见下方「无杠杆项目现金流 →
可供分配金额(AFFO)逐年桥接」表
无杠杆项目现金流 → 可供分配金额(AFFO)逐年桥接
无杠杆项目现金流 = 无杠杆、税前、基金费用前的项目层现金。
三段口径并存,衔接处可能出现台阶,属正常。
2025 年起 实际(蓝色列)
无杠杆项目现金流 = 年报披露的项目公司 EBITDA(SPV 层合计;监管 2025-01 起要求披露)。
AFFO 取财报披露的可供分配金额;EBITDA − 各扣项 ≠ AFFO 的差额来自 CapEx / 工作资本变动 / 公允价值变动等会计调整,本表不强制对账。
2024 年及以前 实际(蓝色列)
AFFO 取财报披露的可供分配金额;
无杠杆项目现金流 反算 = AFFO + REIT 层面费用 + 外部管理费用 + 偿债本息 + 所得税
(口径与预测列对齐 — 代表"未扣 REIT 层负担、债务、税前"的项目层现金, 因 2024 年前监管未要求披露项目公司 EBITDA,只能反算)。
预测(灰色列)
无杠杆项目现金流 = Σ 项目 NOI − CapEx(由 DCF 引擎自下而上产出);
AFFO = 无杠杆项目现金流 − REIT 层面费用 − 偿债本息 − 项目所得税;
外部管理费用如已在 DCF opex 中扣除,不在此重复扣。 单位：百万元
三段口径并存,衔接处可能出现台阶,属正常。
2025 年起 实际(蓝色列)
无杠杆项目现金流 = 年报披露的项目公司 EBITDA(SPV 层合计;监管 2025-01 起要求披露)。
AFFO 取财报披露的可供分配金额;EBITDA − 各扣项 ≠ AFFO 的差额来自 CapEx / 工作资本变动 / 公允价值变动等会计调整,本表不强制对账。
2024 年及以前 实际(蓝色列)
AFFO 取财报披露的可供分配金额;
无杠杆项目现金流 反算 = AFFO + REIT 层面费用 + 外部管理费用 + 偿债本息 + 所得税
(口径与预测列对齐 — 代表"未扣 REIT 层负担、债务、税前"的项目层现金, 因 2024 年前监管未要求披露项目公司 EBITDA,只能反算)。
预测(灰色列)
无杠杆项目现金流 = Σ 项目 NOI − CapEx(由 DCF 引擎自下而上产出);
AFFO = 无杠杆项目现金流 − REIT 层面费用 − 偿债本息 − 项目所得税;
外部管理费用如已在 DCF opex 中扣除,不在此重复扣。 单位：百万元
| 科目 | 预测 | ||
|---|---|---|---|
| 2026E | 2027E | 2028E | |
| 无杠杆项目现金流 | 37.03 | 37.79 | 38.57 |
| REIT 层面费用 | 1.79 | 1.72 | 1.65 |
| 外部管理费用 | 0 | 0 | 0 |
| 偿债本息 | 0 | 0 | 0 |
| 所得税 | 0 | 0 | 0 |
| AFFO | 35.24 | 36.08 | 36.93 |
偿债本息 = 项目公司对外部金融机构借款的当年偿还本金 + 利息支出(数据来自年报披露的债务计划)。
预测期所得税 = 招募书披露预测值(仅覆盖招募书已披露的预测年度,其后为 0)。
本表预测 AFFO 仍未引入招募书的"经营活动现金预留 / 期初现金结转"等平滑机制,故与招募书逐年可供分配额仍可能存在台阶。