睿知数 Pulse · 帮助与口径说明

• REIT 整体：REIT 基本面（五维评分）、估值及分派（当前市值 / 睿知数 REIT 估值 / 分派率、估值走势对比、可供分配金额与分派率静态测算、AFFO 逐年桥接）、利差分析、P/NAV 分析、REIT 预警、财务数据、经营数据；
• 项目（资产）：项目基本面、估值（含估值详情与自定义估值）、租金 / 出租率（酒店为 ADR / 出租率）、竞争项目、项目预警、项目简介、项目及周边挂牌、租户信息、周边规模企业、人流数据、第三方研报、第三方估值、周边大宗交易。

• 全市场地图：市场 › 行情 › 「地图」页签。展示全市场 REIT 底层资产的地理分布，支持点击列表行定位到对应项目；线性资产（如高速公路）按路径绘制而非单点；
• 项目周边地图：高频估值 › 项目层的三个模块内——「竞争项目」（竞品分布与规模）、「周边规模企业」（周边企业分布）、「周边大宗交易」（可比交易位置）。

这正是本平台统一使用「分派」而非「股息 / 分红 / 派息」的原因，也是不能把 REIT 的分派率直接当作股票股息率来横比的原因——同样是 6%，一只经营权类 REIT 的 6% 里可能有相当比例是本金返还，到期后资产价值归零。要看长期回报，应结合 IRR（Q7）一起判断。

两类之间不宜直接比较倍数指标。此外，「商业综合」这一类别只存在于 REIT 层——资产层一律拆为单一业态（购物中心 / 写字楼分列），以保证资产层指标可比。因此同一只 REIT 在 REIT 层归「商业综合」、其项目却分别归「消费」与「产业园区」，是设计如此。

P/FFO 跨年跳变或同板块内差异较大，主要来自两个因素：

• 扩募：市值与份额跳升，而 FFO 尚未包含新资产的完整年度贡献；
• 大额 Cap Ex：影响净利润，并进而影响 FFO 的多年延续性。

正因 FFO 存在这类不连续性，海外市场衍生出 AFFO、Core FFO、Normalized FFO 等多种变体。年报口径的 FFO 另加回资产减值损失，以避免大额减值把 FFO 砸成负数、使 P/FFO 失去意义；TTM 口径不受影响。

三者回答三个不同问题：A =「市场现在给它多少钱」，B =「按我们的假设它值多少钱」，C =「评估师认为它值多少钱」。

企业价值口径消掉了杠杆的影响——同一栋楼，杠杆不同不应算出不同的每平米单价或资本化率，也才能与一级市场成交价对标。

它衡量的是可供分配能力，不是实际派发额。分子随上市成熟度分三档：

另有「分派率（年度基准）」，分子改用最新年报的全年可供分配金额，其余相同。

攒够季报后系统会自动切回实算，无需人工干预。「预测」档的分派率(TTM)是发行人预测、不是经营结果，做排序或筛选时建议单独看待。

因为分母的取法不同，两者不能互相校验：静态测算刻意让分母不随年份变化，它回答的是当前价位下在不同年份的收益率变化，不是真实交易价格对应的收益率。

• 分派率（yield）= 年化分派额 ÷ 价格 —— 回答「买入价对应多少收益率」；
• 分派比例（payout ratio）= 分派额 ÷ 可供分配金额 —— 回答「可供分配的钱派出去了多少」，是官方术语。

• 与 10 债利差 = 分派率 − 10 年期国债收益率；
• 与中证红利利差 = 分派率 − 中证红利指数股息率（此处用「股息率」是正确的——它是股票指数的股息率，不是 REIT 自身的分派）。

百分位表示当前利差在同一序列的历史分布中所处的位置，越高说明当前利差比历史上大多数时候都阔——即相对基准处于历史上较便宜的位置。窗口以指标旁的标签为准——凡带「近1年 / 近3年」切换的区块（如高频估值的利差分析与 P/NAV 分析），百分位随切换重算，标签同步显示「过去 1 年 / 3 年百分位」；部分固定看一年的摘要卡则直接标注「过去 1 年百分位」。1 年 = 252 个交易日，3 年 = 756 个交易日。

• 第三方估值 P/NAV = 市值 ÷ 会计 NAV。主路径 = 收盘价 ÷ 每份基金净值；每份净值不可得时兜底用市值 ÷ 推导 NAV（参见 Q11）；
• 睿知数 P/NAV = 市值 ÷ 睿知数 NAV（= 已入池资产睿知数估值总和 − 有息负债合计）。

两者一起看的意义：前者告诉您「相对评估师的价，市场打了几折」，后者告诉您「相对我们的假设，市场打了几折」。两个 P/NAV 之差本质是评估师假设与睿知数假设之差，不是数据矛盾。

扩募交割日起，REIT 的总份额与市值立刻跳增（新份额上市交易），但另一侧的数据还停留在扩募前：

• P/NAV 一侧：新注入的项目尚未体现在最近一期披露的净资产里 → 分母偏小 → P/NAV 虚高跳增，看起来一夜之间变贵；
• 分派率一侧：TTM 可供分配金额仍是过去四个季度的数、只含老资产 → 分子偏小而分母（市值）已放大 → 分派率虚低跳减，看起来一夜之间变差。

两者是同一个病根：分母已经含了新份额，分子与 NAV 却还没含新资产。

• NAV 侧：加入扩募注入项目的评估价值，让分母与已经跳增的市值回到同一口径；
• 分派率侧：分子改用扩募说明书披露的下一年度预测可供分配金额（完整 12 个月的「原有 + 新增」口径），而不是只含老资产的历史 TTM。

该还原只在过渡窗口内生效：待新资产攒够交割后的完整季报，分子自动切回实算。因此在睿知数上，扩募前后的 P/NAV 与分派率是连续可比的，不会出现台阶。

无杠杆项目现金流是无杠杆、税前、基金费用前的项目层现金，与财报 FFO 既不同口径也不同层级，因此它不叫 FFO。

因此平台的 NOI 已经扣除了销售费用与管理费；税金及附加是否扣除，逐 REIT 取决于其实际披露口径（平台按 REIT 标注）。

评估师的「纯 NOI」通常不扣除销售 / 推广费（视为被推广带来的收入对冲），部分业态也不含税金及附加。所以同一资产、同一年份，平台 NOI 与评估报告 NOI 存在系统性差异，这是口径差异而非数据错误。与第三方对标时，平台在估值层按业态做统一调整，不改动经营数据原值——原值永远保持披露口径。

其中 REIT 层费用 = 基金管理费 + 托管费 + ABS 管理费 + 运营管理费 + 业绩报酬 + 其他。外部管理费默认在 NOI 之后单列扣减；仅当该费用已计入项目公司成本时才跳过，以免双重计费（消费类 REIT 此项影响显著）。

1. 折现分子 = 无杠杆项目现金流（NOI − Capex），逐年投影；
2. 折现率：见 Q24；
3. 睿知数估值 = Σ 逐年现值；睿知数 NAV = 已入池资产睿知数估值总和 − 有息负债合计（股权口径）；
4. 终值：不设。无永续增长模型、无退出 Cap Rate 终值、无期末残值——产权类资产在土地 / 产权到期时价值归零。

• 数据中心：属产权类，但尚未覆盖，故其分派率、市场 Cap Rate 等体系 A 指标正常展示，睿知数估值相关列为空；
• 经营权类（高速公路、能源、污水处理、生物质发电、市政、水利等）：不做 DCF——其资产随特许经营期摊销归零，DCF 的产权假设不成立。请以分派率、IRR 与可供分配预测为主要判断依据；
• 上市未满一年的板块（如仅有一两只新标的的业态）在需要 TTM 或年报基准的指标上会整列为空，属样本不足。

• 数据源：以招募说明书 / 申报稿与评估报告为主，无定期报告；
• 频率：项目经营数据通常只有年度口径（无季度序列），因此季度走势类图表会较稀疏或缺失；
• 所得税：预测期按招募书披露的预测所得税扣减（已上市 REIT 默认不扣，见 Q22），以对齐招募书测算；
• 可比性：若某业态尚无已上市标的（如酒店），同业排名会退回「待发行标的之间互排」；项目层则优先按业态与已上市同业态项目对标（如商场对已上市消费商场、写字楼对已上市甲级写字楼）。

此外还有两类整体性原因：

• 上市时间短：尚未披露年报，或首份年报未覆盖完整年度（仅覆盖基金合同生效日至年末）。但分派率不会因此空缺——已改用招募书 / 扩募书预测数过渡（见 Q12、Q13）；
• 披露口径调整：2024 年下半年交易所发布新披露指引后，披露口径显著调整，此前的历史数据与之后不可比，部分早期序列因此不再展示。

目前不设单标的权重上限。

• 新增 REITs：新基准除数 = 旧基准除数 + Σ(新增 REITs 收盘价 × 新增 REITs 总份额)；
• 扩募 / 增发：已有标的因扩募导致总份额变动超过 5% 时，新基准除数 = 旧基准除数 + Σ(扩募 REITs 当日收盘价 × 新增份额)。

某标的在某交易日停牌时，当日收盘价沿用上一个非停牌交易日的收盘价，总份额、流通份额同理。

• 报告：在工作台 › 我的慧报生成并下载报告（PDF / Word）；
• 新闻、披露：可直接打开原文并保存；
• 其他批量取数或定制指标：请扫码联系我们（见 Q4）。

• 元/㎡/日 与 元/㎡/月 并存：逐发行人不同，平台按披露单位标注。跨 REIT 比较前必须换算（约 30 倍之差）；
• 非面积单位：个别业态按元/托盘/月等计价（如医药仓储），不可与面积单价直接比较，也不可乘以天数换算，平台对这类标的禁用面积口径的换算与排名；
• 是否含物业费：部分项目披露的单价含物业费，平台按行标注徽标与脚注——与不含物业费的项目直接比较会高估。

• 办公 / 住宅：截尾均值（P10–P90）；
• 仓储：面积加权；
• 有效挂牌少于 10 条时：取中位数。